Por qué el mirador es el peor invento de la arquitectura residencial en España

Si echamos un vistazo a las ciudades españolas, es muy probable que nos crucemos con cientos de miradores. No obstante, en muchas ocasiones los hemos construido en calles estrechas donde lo único que conseguimos observar es el interior de la casa del vecino de enfrente. Lejos de ser un elemento estético o funcional ideado para el disfrute de los habitantes, este cuerpo acristalado que sobresale de la fachada se ha ganado la fama de ser uno de los elementos más problemáticos de la edificación residencial reciente.

Para entender esta situación, conviene definir primero qué es exactamente un mirador. A diferencia de una terraza acristalada, el mirador forma parte indiscutible de la superficie de la estancia, prolongando el suelo del salón o del dormitorio hacia el espacio exterior. En lugares como Madrid, el Plan General ha limitado históricamente sus dimensiones, permitiendo un vuelo y un ancho determinados que arrojan una superficie aproximada de unos dos metros cuadrados por unidad.

El origen del éxito: la edificabilidad y el urbanismo

Para comprender por qué los miradores inundaron las promociones inmobiliarias entre finales de los años 90 y la primera década de los 2000, hay que mirar directamente a la normativa urbanística. Los planes generales establecían que los miradores que cumplían con una serie de requisitos específicos no computaban a efectos de edificabilidad.

En la práctica, esto significaba que el promotor construía esos metros cuadrados, los vendía al cliente final al precio habitual del metro cuadrado útil, pero no pagaba por el suelo correspondiente. Esta ventaja económica provocó que las fachadas se llenaran masivamente de vidrio volado, especialmente durante el gran boom de la construcción, impulsado por incentivos puramente normativos más allá de las necesidades estéticas o climáticas.

Los verdaderos problemas del mirador moderno

Aunque en regiones como Galicia las galerías acristaladas tienen una justificación tradicional y climática perfecta, el mirador estándar de los años 2000 prescindió de los elementos que hacían funcionar a aquellas estructuras, acumulando una serie de inconvenientes muy notables:

• Problemas térmicos severos: Al actuar como la propia fachada sin una doble carpintería adecuada y, en muchos casos, con carpintería de aluminio sin rotura de puente térmico, se convierten en zonas extremadamente frías en invierno provocando condensaciones y humedades y en auténticos hornos invernadero durante los meses de verano.
• Ausencia de persianas: Muchas normativas municipales prohibían inicialmente instalar persianas en la cara exterior para mantener la estética del vidrio, obligando a los vecinos a recurrir a soluciones interiores que no evitan que el calor traspase el cristal.
• Filtraciones de agua: Al contar con múltiples esquinas, juntas de silicona expuestas al sol durante años y uniones complejas con la losa de hormigón, el riesgo de filtraciones y daños en el suelo de madera o rodapiés es elevado.
• Falta de privacidad y confort: La escasa distancia entre edificios en calles estrechas obliga a mantener los estores bajados permanentemente, anulando la supuesta luminosidad, mientras que sus dimensiones reducidas dificultan la colocación de mobiliario convencional.

¿Qué debes revisar si vas a comprar un piso con mirador?

Si estás pensando en adquirir una vivienda de segunda mano construida en esa época, resulta fundamental examinar detenidamente varios aspectos clave para evitar sorpresas desagradables:

1. Orientación: Una orientación oeste o sur puede convertir el salón en un espacio inhabitable en verano debido al calor acumulado.
2. Carpintería y vidrios: Comprueba si dispone de rotura de puente térmico y cuál es el estado de las cámaras de aire de los cristales.
3. Huellas de humedad: Busca indicios de tarima levantada, rodapiés hinchados, moho en las juntas o pintura deteriorada bajo la estructura.
4. Comunidad de propietarios: Revisa las actas recientes para descartar problemas crónicos de filtraciones en las fachadas, recordando que cualquier modificación exterior requerirá el permiso comunitario.

El mirador no es un concepto erróneo en sí mismo, sino el resultado de una normativa que premió la forma por encima de la funcionalidad. Hoy en día, las exigencias del Código Técnico y las modificaciones en el planeamiento urbanístico exigen unos estándares térmicos y de protección solar mucho más estrictos, aunque el parque inmobiliario anterior sigue exigiendo una revisión exhaustiva por parte de los compradores.